Bezumowne korzystanie z nieruchomości – odszkodowanie i wynagrodzenie

Dowiedz się, czym jest bezumowne korzystanie z nieruchomości. Wyjaśniamy, kiedy przysługuje odszkodowanie. Poznaj zasady dochodzenia roszczeń i terminy przedawnienia.

Czym jest bezumowne korzystanie z nieruchomości?

Bezumowne korzystanie z nieruchomości ma miejsce, gdy ktoś używa cudzej własności. Dzieje się to bez zgody właściciela. Osoba korzystająca nie ma tytułu prawnego. Może to dotyczyć lokali mieszkalnych. Obejmuje też grunty rolne. Dotyczy obiektów handlowych. Zdarza się, gdy wynajmujący nie opuści lokalu po zakończeniu umowy. Były dzierżawca nie wydaje nieruchomości właścicielowi. Stan prawny lokalu bywa nieuregulowany. Dzieje się tak po śmierci dotychczasowego lokatora. Używanie lokalu bez tytułu prawnego zdarza się dość często. Bezumowne korzystanie oznacza korzystanie bez formalnego prawa. Właściciel ma prawo żądać zwrotu nieruchomości. Może domagać się zapłaty za jej używanie.

Krajowe ustawodawstwo rozróżnia dobrą i złą wiarę posiadacza. W dobrej wierze jest ten, kto błędnie przypuszcza, że prawo mu przysługuje. Posiadacz w złej wierze wie o braku prawa. Najbardziej znaną formą bezumownego korzystania jest ulokowanie urządzeń energetycznych na działce. Dzieje się to bez zgody właściciela.

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości

Właściciel nieruchomości może żądać wynagrodzenia. Przysługuje mu za korzystanie z jego własności. Obowiązek zapłaty rodzi sam fakt korzystania. Dzieje się tak bez tytułu prawnego. Roszczenie o wynagrodzenie reguluje Kodeks cywilny. Znajdujemy je w artykułach 224-225 KC. Nie jest decydujące, czy posiadacz efektywnie korzystał z rzeczy. Nie ma znaczenia, jak często korzystał. Formy korzystania też nie są ważne. Roszczenie o wynagrodzenie nie ma charakteru okresowego. Dotyczy całego okresu bezumownego władania. Posiadacz samoistny w złej wierze płaci za cały ten czas.

Wysokość wynagrodzenia ustala się według rynkowych stawek. Chodzi o ceny za korzystanie z nieruchomości danego rodzaju. Sąd może wymagać opinii biegłego. Zgłoszenie dowodu z opinii biegłego jest często wymagane. Pozwany może bronić się zarzutem. Musi udowodnić, że przysługuje mu tytuł prawny do nieruchomości.

Od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy.

Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości

Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości to ważny element ochrony praw właścicieli. Jest ono regulowane przez przepisy prawa. Znajdziemy je w Ustawie o ochronie praw lokatorów. Dotyczy to zwłaszcza lokali mieszkalnych. Regulację odnajdziemy w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego płacą odszkodowanie co miesiąc. Uiszczają je do dnia opróżnienia lokalu. Tak stanowi art. 18 ust. 1 tej ustawy. Odszkodowanie ma charakter okresowy. Wynajmujący traci tysiące złotych miesięcznie. Dzieje się tak wskutek nieuprawnionego korzystania. Właściciel może żądać zapłaty odszkodowania. Przysługuje mu do czasu opróżnienia lokalu. Odszkodowanie uzależnione jest od przyznania lokalu socjalnego. Zależy też od lokalu zamiennego.

Właściciel może dochodzić odszkodowania uzupełniającego. Uszczerbek obejmuje utracone korzyści. Dotyczy pożytków, które zostałyby pobrane. Chodzi o sytuację, gdyby lokal został opróżniony. Obejmuje też stratę. Są to poniesione koszty eksploatacji. Dotyczy to utrzymania lokalu. Koszty te nie są kompensowane w ramach czynszu. Wysokość odszkodowania uzależniona jest od rynkowych stawek czynszu. Czas trwania bezumownego korzystania wpływa na wysokość. Zakres zajęcia też jest ważny.

Właścicielowi przysługuje odszkodowanie wobec gminy. Dotyczy to braku lokalu socjalnego. Gmina ma obowiązek zapewnić lokal socjalny. Dotyczy to osób uprawnionych do takiego lokalu. Właściciel powinien kierować roszczenie do gminy. Pomija wtedy osobę zajmującą lokal. Takie roszczenie wynika z art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Przedawnienie roszczeń

Ogólną zasadą jest, że prawie każde roszczenie podlega przedawnieniu. Roszczenia przedawniają się po pewnym czasie. Terminy przedawnienia są różne. Roszczenia związane z bezumownym korzystaniem też się przedawniają.

Termin przedawnienia dla roszczenia negatoryjnego nie ulega przedawnieniu. Roszczenia o zapłatę za bezumowne korzystanie przedawniają się. Zwykły termin to 6 lat. Dla roszczeń okresowych, jak odszkodowanie od lokatora, termin wynosi 3 lata. Po zwrocie nieruchomości roszczenia o wynagrodzenie lub odszkodowanie przedawniają się po roku. Należy pamiętać o tych terminach. Szybkie zgłoszenie roszczenia jest ważne.

Jak dochodzić swoich praw?

Właściciel ma prawo do złożenia pozwu. Może domagać się odszkodowania. Może żądać wydania nieruchomości. Można dochodzić praw przed sądem. Właściciel powinien zgromadzić dowody. Dowody dotyczą naruszenia jego praw. Trzeba udokumentować posiadane prawa do nieruchomości. Dokumentuj wysokość szkody. Warto rozważyć próbę polubownego rozwiązania sporu. Można wystosować wezwanie do zapłaty.

Wezwanie do zapłaty za bezumowne korzystanie to pierwszy krok. Daje szansę na uniknięcie sądu. Skorzystanie z wzoru wezwania jest możliwe. Nie gwarantuje jednak sukcesu. W przypadku niepowodzenia prób polubownych, pozostaje droga sądowa. Złożenie pozwu to początek procesu. Pozew może dotyczyć wydania nieruchomości. Może dotyczyć zapłaty za bezumowne korzystanie. Możliwy jest pozew o eksmisję i zapłatę. Skorzystanie z wzoru pozwu nie gwarantuje sukcesu. Proces sądowy wiąże się z uczestnictwem w rozprawach.

Koszty sądowe mogą być znaczące. Opłata sądowa od pozwu wynosi 5% wartości roszczenia. Dotyczy to wartości przekraczającej 20 tys. zł. Maksymalna opłata to 200 tys. zł. Warto skorzystać z pomocy specjalisty. Konsultacja z prawnikiem zwiększa szanse. Prawnik specjalizujący się w nieruchomościach pomoże. Dokumentowanie bezumownego korzystania jest kluczowe. Szybkie działanie jest zalecane. Skorzystanie z wzoru pozwu o eksmisję czy pozwu o zapłatę z tytułu bezumownego korzystania z lokalu nie gwarantuje sukcesu.

Przykładowe kwoty odszkodowań zasądzone przez sądy:

Jak uniknąć problemów z bezumownym korzystaniem?

Uniknięcie problemów jest możliwe. Zawsze podpisuj umowy na piśmie. Umowy najmu czy dzierżawy powinny być jasne. Regularnie monitoruj stan swojej nieruchomości. Sprawdzaj, kto korzysta z Twojej własności. Reaguj natychmiast na pierwsze sygnały. Chodzi o bezprawne zajęcie nieruchomości. Zabezpiecz dowody własności. Zrób dokumentację fotograficzną stanu nieruchomości. Dokumentuj wszelkie próby kontaktu z osobą zajmującą nieruchomość. Rozważ dodatkowe zabezpieczenia prawne. Może to być ustanowienie służebności. Warto korzystać z profesjonalnej pomocy prawnej. Dotyczy to zwłaszcza umów najmu. Rozwiązywanie konfliktów za porozumieniem stron jest najlepsze. Unikasz wtedy działań sądowych. Polubowne rozwiązanie oszczędza czas i koszty.

Zobacz także:

• Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości – Twoje prawa i jak ich dochodzić
• Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu – co musisz wiedzieć?
• Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie – kompleksowy przewodnik
• Odszkodowanie za bezprawne wejście na działkę
• Odszkodowanie za upadek na chodniku – jak je uzyskać?